دليل شراء العقار والحصول على الإقامة العقارية في تركيا (الشروط 2024)

قيمة الحد الأدنى للاستثمار للحصول على الإقامة العقارية في تركيا منذ يناير 2022 (وفقًا لقرار رئاسة الجمهورية رقم 5978) ثبتت عند 200 ألف دولار أمريكي ولم تتغير حتى أكتوبر 2024. هذه الإقامة قابلة للتجديد سنويًا، ولا تتطلب إقامة مستمرة في تركيا، وبعد 5 سنوات إقامة مستمرة يمكنك التقدم للجنسية الاستثنائية (Exceptional Citizenship). عائلتك (الزوج/الزوجة والأطفال دون 18 سنة) تحصل على الإقامة معك في نفس الوقت، ولا يشترط شهادة لغة أو خبرة عمل. الشرط الصعب الوحيد هو تقديم سند عقاري (Tapu) برمز تقييم رسمي وإثبات تحويل الأموال من خارج تركيا.

القرار 5978 ومبلغ 200 ألف دولار

وفقًا لقرار رئاسة الجمهورية التركية رقم 5978 بتاريخ 13 مايو 2022 (منشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 18 مايو 2022)، انخفضت القيمة الدنيا للعقار للحصول على الإقامة العقارية من 250 ألف دولار إلى 200 ألف دولار. يجب حساب هذا المبلغ بسعر صرف البنك المركزي التركي (TCMB) في يوم تسجيل السند، وتحويله عبر نظام SWIFT من خارج تركيا إلى حساب البائع أو مكتب السند. تطلب إدارة الهجرة (Göç İdaresi) لفحص الملف، إيصال التحويل البنكي ورمز التقييم (Ekspertiz Raporu). وفقًا لتقرير الموقع الرسمي لإدارة الهجرة، يجب أن يحتوي سند الملكية على رمز التقييم (Ekspertiz Kodu) الذي لا يتجاوز صلاحيته 3 أشهر من تاريخ issuance.

خطوات تسجيل السند (Tapu) والحصول على الإقامة

1. الاتفاق المبدئي وتحويل الأموال: بعد اختيار العقار، يتم توقيع الاتفاق المبدئي وتحويل المبلغ الكامل من خارج تركيا. يجب أن يسجل البنك المستلم رمز «Harcama Kodu: Gayrimenkul Alım-Satım». هذا الرمز إلزامي لإثبات طبيعة المعاملة في ملف الإقامة.

2. التقييم الرسمي (Ekspertiz): تقوم شركة تقييم معتمدة من SPK (منظمة أسواق رأس المال) بتحديد قيمة العقار. يجب أن يكون التقرير أقل من 3 أشهر صلاحية ويظهر قيمة لا تقل عن 200 ألف دولار. قائمة الشركات المعتمدة منشورة على موقع SPK.

3. المراجعة إلى مكتب السند العقاري (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü): يذهب الطرفان أو وكيلاهما بجواز السفر، الرقم الضريبي (Vergi Numarası)، تقرير التقييم، الصورة البيومترية وإيصال البنك. يُصدر السند باسم المشتري. الحصول على الرقم الضريبي (Vergi Numarra) قبل أي خطوة من إدارة الضرائب (Vergi Dairesi) أو عبر الإنترنت من ivd.gib.gov.tr إلزامي.

4. طلب الإقامة: مع السند الأصلي، جواز السفر، البيانات البيومترية، تأمين صحي ساري في تركيا، نموذج الطلب ورمز التقييم، راجع إدارة الهجرة. تُصدر بطاقة الإقامة عادة خلال 30 إلى 60 يومًا. يجب أن يكون التأمين الصحي من شركات تأمين معتمدة في تركيا ويغطي كامل فترة الإقامة.

الإقامة العائلية والتجديد

الزوج/الزوجة والأطفال دون 18 سنة (بدون اعتبار للجنس) يحصلون على إقامة سنة واحدة في نفس الملف. التجديد السنوي يتم من خلال تقديم سند الملكية، تأمين صحي جديد وإثبات القدرة المالية (أقل من صافي الحد الأدنى للأجور التركي لكل شخص). بالنسبة لعام 2024، صافي الحد الأدنى للأجور الشهري هو 17,002 ليرة تركية (بناءً على إعلان SGK). لا تحتاج إلى إقامة مستمرة؛ للتجديد السنوي يكفي أن تكون حاضرًا في تركيا مرة واحدة في السنة، تسلم الملف وتحصل على بطاقة إقامة جديدة.

مسار الجنسية بعد 5 سنوات

وفقًا للمادة 12 من قانون الجنسية التركية (القانون رقم 5901)، يحق للأشخاص الذين أقاموا بشكل مستمر لمدة 5 سنوات واحتفظوا بالعقار التقدم للجنسية الاستثنائية. الشروط الرئيسية: عدم وجود سوابق جنائية، دخل كافٍ، مهارة أساسية باللغة التركية (مستوى A2) ونية الإقامة الدائمة. المقابلة في إدارة الجنسية (Nüfus Müdürlüğü) إلزامية. مدة معالجة الملف 6 إلى 12 شهرًا. بالنسبة للجنسية، «الإقامة المستمرة» تعني عدم وجود خروج طويل الأمد (أكثر من 6 أشهر في السنة) يخضع للمراجعة.

مقارنة مع الإقامة الطلابية والعملية

الجدول مستند إلى لوائح عام 2024 والمواقع الرسمية لإدارة الهجرة، مكتب السند، YÖK وİŞKUR.

المخاطر الشائعة والنصائح الحيوية

• القيمة الفعلية مقابل سعر العقد: تقرير التقييم (Ekspertiz) هو المعيار، وليس سعر العقد. إذا أظهر التقييم أقل من 200 ألف دولار، تُرفض الإقامة.
• النقد (Nakit) غير مقبول: يجب أن يكون التحويل عبر بنك وب kode شراء العقار. النقد أو التحويل من داخل تركيا غير مقبول لحساب الاستثمار.
• العقارات تحت الإنشاء (Kat İrtifakı): فقط إذا تم إصدار سند Kat Mülkiyet (سند ملكية مستقلة)، فإن الإقامة صالحة. سند Kat İrtifakı (سند الطابق) غير كافٍ.
• التأمين الصحي: يجب أن يكون من شركات تأمين معتمدة في تركيا ويغطي كامل فترة الإقامة.
• الرقم الضريبي (Vergi Numarası): احصل عليه من إدارة الضرائب (Vergi Dairesi) أو عبر الإنترنت من ivd.gib.gov.tr قبل أي خطوة.

النقاط الرئيسية والأرقام — جدول

الأسئلة الشائعة

1. هل يمكنني شراء العقار عبر قرض بنكي في تركيا والحصول على الإقامة؟

لا. يجب تحويل المبلغ الكامل البالغ 200 ألف دولار من خارج تركيا. القروض الداخلية أو النقد داخل تركيا لا تُحتسب للاستثمار. يجب على البنك تسجيل kode «Gayrimenkul Alım-Satım» على الإيصال.

2. إذا بعت العقار، هل تُلغى إقامتي؟

نعم. الإقامة العقارية مشروطة بالاستمرار في الملكية. في حالة بيع العقار، يجب الحصول على إقامة جديدة عبر طريق آخر (عمل، دراسة، استثمار 500 ألف دولار) وإلا تُفقد حق الإقامة.

3. هل الأطفال فوق 18 سنة مشمولين في الإقامة العقارية؟

لا. فقط الأطفال دون 18 سنة يحصلون على الإقامة مع ملف الوالدين. الأطفال الذين بلغوا 18 سنة فأكثر يجب أن يحصلوا على إقامة بشكل مستقل (مثلاً عبر الدراسة).

4. هل يجب أن أعيش في تركيا لتجديد الإقامة؟

لا تحتاج إلى إقامة مستمرة. للتجديد السنوي يكفي أن تكون حاضرًا في تركيا مرة واحدة في السنة، تسلم الملف وتحصل على بطاقة إقامة جديدة. لكن للجنسية، «الإقامة المستمرة» تعني عدم خروج طويل الأمد (أكثر من 6 أشهر في السنة) يخضع للمراجعة.

5. ما الفرق بين الإقامة العقارية 200 ألف دولار والجنسية 400 ألف دولار؟

الجنسية الاستثنائية عبر استثمار 400 ألف دولار (القرار 106) تسمح بالحصول على الجنسية فور تسجيل السند دون الحاجة لـ 5 سنوات إقامة. الإقامة العقارية 200 ألف دولار تمنح فقط حق الإقامة والجنسية بعد 5 سنوات مع شروط أصعب (لغة، مقابلة، سوابق).

6. ما مدة صلاحية تقرير التقييم (Ekspertiz) ومتى يجب الحصول عليه؟

تقرير التقييم له صلاحية قصوى تبلغ 3 أشهر ويجب أن يكون صالحًا في وقت مراجعة مكتب السند وفي ملف الإقامة. يُنصح بإجراء التقييم قبل أسبوعين على الأقل من مراجعة مكتب السند لتجنب انتهاء الصلاحية أثناء الإجراءات.

المصادر الرسمية

• إدارة الهجرة التركية — الإقامة العقارية
• مكتب السند والتسجيل العقاري — تسجيل السند
• البنك المركزي التركي — سعر الصرف
• SPK — شركات التقييم المعتمدة
• إدارة الشؤون السكانية والجنسية — الجنسية
• SGK — الراتب والقدرة المالية
• İŞKUR — الإقامة العملية
• YÖK — الإقامة الطلابية

إخلاء المسؤولية

معلومات هذا المقال مستندة إلى اللوائح والأرقام لشهر أكتوبر 2024 التي تم جمعها من المواقع الرسمية للحكومة التركية. قوانين الهجرة، مبالغ الاستثمار، أسعار الصرف والراتب السنوي تتغير. قبل أي إجراء مالي أو قانوني، استشر محامي هجرة موثوقًا أو مستشاري معهد ألتين واطلع على الصفحة ذات الصلة في مواقع Göç İdaresi، Tapu Müdürlüğü وNVI للحصول على آخر التحديثات. هذا المقال ليس استشارة قانونية ومعهد ألتين لا يتحمل أي مسؤولية عن التغيرات المحتملة في اللوائح بعد تاريخ النشر.

من يمكنه المساعدة في هذا المسار؟

خبراء معهد ألتين الذين يمتلكون 15 سنة خبرة في القبول الأكاديمي والهجرة إلى تركيا يرافقونك في اختيار العقار مع تقييم موثوق، إعداد ملف الإقامة، الترجمة والتصديق على المستندات، والمتابعة حتى الحصول على بطاقة الإقامة. إذا كنت تبحث عن استشارة مجانية لتقييم فرصك، يمكنك طلب استشارة مجانية. للحصول على معلومات شاملة عن الدراسة في تركيا، راجع صفحة الدراسة في تركيا.